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32坪・家賃189万でセルフのさぬきうどん店だって !? - 2006年09月04日(月)
アホちゃうか・・・!?
坪当たりの家賃が約6万円也・・・!!!
本当にこんな家賃でやっていけるとでも思ったのかな？立地的には駅から徒歩一分だけどメイン通りではなく路地を入ったところで、しかも低価格のセルフ店でどうやって継続させていく心算だったのだろうか？この条件は春先に閉店したブーム便乗型のセルフのさぬきうどん店のもの。その後ずっと空き物件になっているが偶然に不動産広告を見て驚いてしまった・・・。
うどんの自家製麺だから原価率は抑えられる・・・（＾ ＾）
セルフだから人件費はフルサービスよりも掛からない・・・（＾ ＾）
巨大ターミナル駅から徒歩一分の好立地だから間違いない・・・（＾ ＾）
今、この業種は旬の商売だから一気にブレークするかもしれない・・・（＾ ＾）
開店前、たぶん経営者はこういうことを考えながらにやけていたに違いない。私は開店当初からいつまで持つのやら・・・と思っていたのだが、それでも家賃は100万前後と踏んでいた。それがなんと189万円とは・・・。
この店は建物の構造上1階となっているが実質的には2階である。半地下の部分の階高がかなりあるので1階といっても通常の2階の高さとあまり変わらない・・・。当然ながら階段を上って店内に入ることになり、普通に考えれば2階の店という認識である。建築主は地下は家賃を下げなければならないので半地下にし、更に階高を高く取ることによって1階と変わらない家賃設定が出来、1階部分もどう見ても2階なのだが構造上は1階だから通常の家賃が取れる。
そういう大家の目論見によって実質2階であってもこのようなべらぼうな家賃設定となっている物件。立地的にも駅から徒歩1分という好条件と言えるが、業種的に果たして本当に一等地と言えるかと疑問が残る。更にメイン通りから一本入った路地にあり、その通りには娯楽遊興店や風俗店が並んでいる。その通りの中で、しかも実質2階の物件でセルフのさぬきうどん店が成り立つと思うこと自体無理がある。
市場調査もしていたらしいがデータとしては駅前立地で商業集積地。当然商圏人口としてはかなりの数字となるが、それはただ単にデータを見ただけのレベルで何にも分析など出来ていない。コンサルタントを名乗る方が付いていたそうだが、一体なにをどう考えたらこんな条件の物件で商売が成り立つと判断したのだろうか？どう考えても風俗店等の商売じゃないと無理だよね・・・。
マーケティングってデータを集めたり見ることが主ではなく、きちんと分析してどのようにそのデータを利用するかが主なのである。分析能力のない人がそのデータを持っていてもそれは只の紙切れでしかない。でも、素人はそういうものを見せられるとそれだけで凄いと錯覚してしまう・・・。
いくら駅前と言っても路地を入り、更にあまりイメージの良いと通りとは言えないところで、しかも2階で家賃が坪6万弱。32坪あるが階段スペースで2坪近く取られ、製麺室やらバックヤードがかなりあり、厨房もそれなりにデカイ。客席は45席程度であったと記憶しているが中途半端なレイアウトで、一席当たりが非常に窮屈なものなので並んで座ることはまずしないので満席率は滅茶苦茶悪い。
それと何処のセルフ店でも思うことはレイアウトの悪さである。本当にプロが考えているのだろうか？と不思議に思ってしまうのだが、こういう業態は如何に回転させていくかが勝負の分かれ目なのに、非効率的なレイアウトでは数が捌けない。ここも然りで、セルフ特有のオーダーシステムもそれがかえって非効率さを増大させていた。
損益分岐点が30万としても客単価500円の設定で600人。セット物などで高単価にしようとしていたようだが実施的には400円台前半がいいところ。満席率の悪いレイアウトでピークでも30人は入らないであろうから、ピークが続いても20回転以上しなければペイ出来ない。アイドルタイムに行ったら客は殆どいなかったので、本当に一瞬だけしかピークはなかったであろう。当然夜なんて全然効かないし、閉店間近は夕方から居酒屋に鞍替えしていたが、不味い揚げ物と冷食中心のメニュー構成では客が入る筈もない。そんな小手先の手段で何とかしようとすること自体甘過ぎる！
それにしても不思議なのがコンサルタントを名乗る方がどうして出店を了承したのだろうか？普通に考えたらこの物件に関してのあらゆるデータを冷静に分析すれば出店など在り得ないという答えが出て来なければいけない。他にも市内のお店でここ1〜2年程度で何軒閉めたのか？どれもコンサルタントと名乗る方が関わっているようであったが、一体どういう理論で指導なり提案をしているのだろうか？横浜でこんなにあるんだから都内では一体どれだけの数になるのか・・・？
それと近所にある2坪しかない立ち喰いそば屋の方が売り上げは断然多かったね。ここは最高の立地で、こういう業種って如何に好立地で商売するかが問題で、態々セルフのそばやうどん食いに行くのはマニアだけ。通りすがりの客を如何に拾えるかを主に考えなければならない。それとロードサイドと商業集積地でも考え方は違うものである。
例えばここでダイニング系の蕎麦屋を出店したとしてもこの条件では難しいであろう。立地的に夜中まで営業可能だが、客単価を5〜6000円に設定しても分岐点は原価率や人件費の増大を考えるとかなり厳しい数字になると言える。それを低価格のセルフ店でやろうなんて何を血迷ったのか・・・？冒頭の言葉しか出て来ないね・・・。
まさに甘い考え方の何も知らない経営者がブーム便乗型商売に飛び付いて失敗をする典型例の縮図を見せ付けられたようである・・・。商売ってそんなに甘いもんじゃないということをもっともっと自覚しなければどんどん不幸になる人が増えることになる。飲食って安易な考え方で飛び込んですんなりと上手く行く業界じゃないんだよ！
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