| 2002年02月28日(木) |
第２章 不動産の種別及び類型
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第２章 不動産の種別及び類型
不動産の鑑定評価においては、不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に応じた分析を行う必要があり、その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討することが重要である。
不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるものである。
不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
第１節 不動産の種別
�機｜楼茲亮鑛�
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。
農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
なお、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域及び宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地域があることに留意すべきである。
�供‥效呂亮鑛�
土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。
林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く。）をいう。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
第２節 不動産の類型
宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。
�機‖霖�
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。
�供〃�物及びその敷地
建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。
【留意事項】
�機崛輜逝茖仮蓮”堝飴困亮鑛無擇嗄犒拭廚砲弔い�
不動産の種別の分類は、不動産の鑑定評価における地域分析、個別分析、鑑定評価手法の適用等の各手順を通じて重要な事項となっており、これらを的確に分類、整理することは鑑定評価の精密さを一段と高めることとなるものである。鑑定評価において代表的な宅地地域である住宅地域及び商業地域について、さらに細分化すると次のような分類が考えられる。
（１）住宅地域
� ”瀉呂�広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な地域であり、従来から名声の高い住宅地域
�◆”瀉呂竜�模及び建築の施工の質が標準的な住宅を中心として形成される居住環境の良好な住宅地域
�� 比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する住宅地域又は住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する住宅地域
�ぁ‥垰圓猟牟亰�の内外にかかわらず、在来の農家住宅等を主とする集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない住宅地域
（２）商業地域
� 々眦拆Χ斑楼�
高度商業地域は、例えば、大都市（東京23区、政令指定都市等）の都心又は副都心にあって、広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層の店舗、事務所等が高密度に集積している地域であり、高度商業地域の性格に応じて、さらに、次のような細分類が考えられる。
ア 一般高度商業地域
主として繁華性、収益性等が極めて高い店舗が高度に集積している地域
イ 業務高度商業地域
主として行政機関、企業、金融機関等の事務所が高度に集積している地域
ウ 複合高度商業地域
店舗と事務所が複合して高度に集積している地域
�◆―犢眦拆Χ斑楼�
高度商業地域に次ぐ商業地域であって、広域的な商圏を有し、店舗、事務所等が連たんし、商業地としての集積の程度が高い地域
�� 普通商業地域
高度商業地域、準高度商業地域、近隣商業地域及び郊外路線商業地域以外の商業地域であって、都市の中心商業地域及びこれに準ずる商業地域で、店舗、事務所等が連たんし、多様な用途に供されている地域
�ぁゞ疥拆Χ斑楼�
主として近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う店舗等が連たんしている地域
�ァ々抒囲�線商業地域
都市の郊外の幹線道路（国道、都道府県道等）沿いにおいて、店舗、営業所等が連たんしている地域
| 2002年02月27日(水) |
第１章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
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第１章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
不動産の鑑定評価とはどのようなことであるか、それは何故に必要であるか、われわれの社会においてそれはどのような役割を果たすものであるか、そしてこの役割の具体的な担当者である不動産鑑定士及び不動産鑑定士補（以下「不動産鑑定士等」という。）に対して要請されるものは何であるか、不動産鑑定士等は、まず、これらについて十分に理解し、体得するところがなければならない。
第１節 不動産とその価格
不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。一方、この不動産のあり方は、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。
不動産の価格は、一般に、
（１）その不動産に対してわれわれが認める効用
（２）その不動産の相対的稀少性
（３）その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。
第２節 不動産とその価格の特徴
不動産が国民の生活と活動に組み込まれどのように貢献しているかは、具体的な価格として現れるものであるが、土地は他の一般の諸財と異なって次のような特性を持っている。
（１）自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、不増性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であって硬直的である。
（２）人文的特性として、用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的である。
不動産は、この土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。そして、これらの諸条件の変化に伴って、その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化する。
不動産は、また、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである（不動産の地域性）。
このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められるが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経済的位置を占めるものである（地域の特性）。
このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なって、およそ次のような特徴を指摘することができる。
（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。
（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。
（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来にわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。
（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるものである。
第３節 不動産の鑑定評価
このように一般の諸財と異なる不動産についてその適正な価格を求めるためには、鑑定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、
（１）鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、
（２）必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、
（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な理解のもとに、
（４）鑑定評価の手法を駆使して、その間に、
（５）既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、
（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示するものである。
この判断の当否は、これら各段階のそれぞれについての不動産鑑定士等の能力の如何及びその能力の行使の誠実さの如何に係るものであり、また、必要な関連諸資料の収集整理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度に依存するものである。したがって、鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初めて合理的であって、客観的に論証できるものとなるのである。
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士等が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このような意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。
それはまた、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであるから、その社会的公共的意義は極めて大きいといわなければならない。
第４節 不動産鑑定士等の責務
土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士等は、このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。
不動産鑑定士等は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家としての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与されるものである。したがって、不動産鑑定士等は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。
そのためには、まず、不動産鑑定士等は、同法に規定されているとおり、良心に従い、誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならないとともに、正当な理由がなくて、その職務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならないことはいうまでもなく、さらに次に述べる事項を遵守して資質の向上に努めなければならない。
（１）高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と研鑚とによってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力すること。
（２）依頼者に対して鑑定評価の結果を分かり易く誠実に説明を行い得るようにするとともに、社会一般に対して、実践活動をもって、不動産の鑑定評価及びその制度に関する理解を深めることにより、不動産の鑑定評価に対する信頼を高めるよう努めること。
（３）不動産の鑑定評価に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
（４）不動産の鑑定評価に当たっては、専門職業家としての注意を払わなければならないこと。
（５）自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならないこと。
| 2002年02月25日(月) |
ざっつ・うおぬま市リンク
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ざっつ・うおぬま市リンク(http://www.uonuma-city.jp/index.html)
1 宮下 征樹 長野県 National Demo
2 柏木 義之 新潟県 National Demo
3 山田 卓也 北海道 National Demo
5 佐藤 久哉 青森県 National Demo
8 中島 智吏 長野県 SAJ Demo
8 伊東 秀朗 山形県 National Demo
10 渡辺 一樹 長野県 National Demo
11 片桐 貴司 長野県 SAJ Demo
12 片山 秀斗 新潟県 National Demo
12 松田 富士人 長野県 SAJ Demo
14 能登 恒 青森県 National Demo
16 粟野 利信 山形県 National Demo
17 伊東 秀人 山形県 National Demo
19 岸 昇治 北海道 SAJ Demo
20 佐藤 秀明 新潟県 SAJ Demo
21 井山 敬介 北海道 SAJ Demo
22 我満 嘉治 北海道 National Demo
25 石黒 孝幸 北海道 SAJ Demo
28 竹鼻 建 岩手県 National Demo
29 松沢 寿 長野県 SAJ Demo
33 若月 新一 長野県 National Demo
35 竹節 一夫 長野県 National Demo
37 滝沢 一彦 新潟県 SAJ Demo
37 宮下 透 長野県 National Demo
39 和嶋 光隆 北海道 SAJ Demo
39 伊藤 敦 千葉県 National Demo
42 川崎 俊生 北海道 SAJ Demo
44 豊野 智広 新潟県 National Demo
45 五藤 伯文 東京都 SAJ Demo
46 榎並 雪彦 群馬県 SAJ Demo
48 松沢 幸靖 長野県 National Demo
53 志鷹 慎吾 長野県 National Demo
57 市川 憲治 群馬県 SAJ Demo
準66 小池 祐樹 山形県 SAJ Demo
準70 齊藤 人之 北海道 SAJ Demo
準72 佐藤 美智夫 山形県 SAJ Demo
準87 海野 義範 東京都 SAJ Demo
準87 藤原 拓栄 岩手県 SAJ Demo
準105 米丘 友明 富山県 SAJ Demo
準106 太田 匡彦 青森県 SAJ Demo
準111 江橋 武 秋田県 SAJ Demo
準115 翠川 和也 神奈川 SAJ Demo
準118 前田 淳志 石川県 SAJ Demo
予130 中村 成伸 兵庫県 SAJ Demo
予134 佐藤 正和 兵庫県 SAJ Demo
予139 山口 誠 愛知県 SAJ Demo
予163 神山 健樹 栃木県 SAJ Demo
予165 浅川 真澄 埼玉県 SAJ Demo
予165 村上 直樹 石川県 SAJ Demo
予173 岩田 歩 富山県 SAJ Demo
予176 長嶋 啓貴 山梨県 SAJ Demo
予188 小林 誠 富山県 SAJ Demo
予196 山下 義裕 富山県 SAJ Demo
岩手11 千葉 和哉 岩手県 SAJ Demo
神千20 早川 英明 千葉県 SAJ Demo
? 里吉 敏章 新潟県 National Demo
? 田嶋 昌岳 愛知県 SAJ Demo
? 中山 博之 静岡県 SAJ Demo
2 山川 純子 新潟県 SAJ Demo
4 佐伯 幸 東京都 SAJ Demo
5 中田 良子 青森県 National Demo
7 輪島 千恵 北海道 SAJ Demo
8 中澤 美樹 新潟県 SAJ Demo
9 切久保 深雪 東京都 SAJ Demo
10 山田 泰子 北海道 SAJ Demo
12 佐藤 友美 北海道 SAJ Demo
15 吉田 美輝子 東京都 SAJ Demo
SAJデモにならなかった人
男子50位以内
4 竹田 征吾 長野県
6 猪又 一之 長野県
6 藤井 守之 新潟県
15 丸山 貴雄 長野県
18 横田 幸平 岐阜県
22 星 和弘 新潟県
24 後藤 伸昭 新潟県
26 二瓶 勝 北海道
27 上野 英孝 北海道
31 佐藤 友和 新潟県
32 西村 斉 長野県
33 瀧澤 宏臣 東京都
36 青木 哲也 新潟県
39 大盛 宏幸 広島県
42 猪又 誠 長野県
46 丸山 智彦 長野県
48 安井 伸一 北海道
48 徳竹 剛 学 連
48 深沢 祐介 長野県
女子15位以内
1 嶺村 聖佳 長野県
3 本間 綾美 北海道
6 石田 真理奈 秋田県
11 佐藤 絵里子 長野県
13 斉藤 有砂 長野県
14 宮澤 恵美 長野県
| 2002年02月23日(土) |
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