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| 2010年01月28日(木) | 繰上返済�� |
前回、とんでもない金額が目標になった「繰上返済」
まぁ…ね。
目標は常に高く前向きに！
…って、ことで（笑）♪
だから…という訳じゃないのですが、
２００９年にも繰上返済していました。
去年は今ほど熱心に、繰上返済について考えていたわけではないけど、
ちょうど、満期になった定期預金があったのです。
今から思えば、エライぞ、私！
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今回は旦那さんに家で委任状を書いてもらって、
窓口には私が一人で行きました。
ちょっとドキドキしたけど、委任状があれば怖くない！
水戸黄門の印籠のように、ちょっと誇らしげに手渡すと、
数分後、窓口のお姉さん曰く
「御本人の筆跡と確認が取れましたので、お手続きさせていただきます」
…筆跡鑑定、すんの(@_@)！？
ちょっとビビリました。
原資は定期預金１００万円、返済日は２００９年２月２日です。
元金￥９９９，９２２円
利息 ￥７８円
繰上返済回数２２回分
当初期日２０４３年１月３１日→２０４０年８月３１日
になりました！
なんと、得した利息は約５８万円☆
すごい節約効果です！
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手続きが無事に終わり、満足しながら
「お利息計算書」を眺めていると、あることに気付きました。
２００８年８月の繰上返済では３０万円の繰上返済で利息が１７５円
今回の繰上返済では１００万円の繰上返済で利息が￥７８円
なんで違うの？？
感覚的には、３０万円の時の方が利息が安い気がするのに、
１００万円の時の方が利息が安いのは、どうして？？
長らく、その謎が解けなかったのですが、最近、わかりましたよ☆
それは「繰上返済の手続きをした日」がポイントだったんです！
なぜなら、繰り上げ返済時点での利息は、
その直近の返済日からの日割りで計算されます。
我が家は毎月末（月末が土日なら良く営業日）に定例返済を行っています。
２００８年８月は１５日に手続きを行っています。
２００９年２月は２日に手続きを行っているのですが、
それはちょうど２００９年１月３１日が土曜日で、１月の定例返済日が２月２日だったんですね〜。
つまり、繰上返済するなら１日でも早いほうが得は得なんですが、
原資をめいっぱい有効に使おうと思うなら、
「定例返済日に繰上返済を行う」のがベスト！ということです。
| 2010年01月26日(火) | ２００９年のまとめ�� |
２００８年末に新しい返済予定表が届きました。
半年ごとに金利が見直されるので、半年ごとに届くようです。
今回は利率変更ナシで、優遇金利がついて１．４２５％です。
未償還回数 払込元金 払込利息 残高
４０３ ２００８年１２月 ４５，２８３ ２７，７１７ ２３，２９５，９８０
４０２ ２００９年 １月 ４５，３３７ ２７，６６３ ２３，２５０，６４３
４０１ ２００９年 ２月 ４５，３９０ ２７，６１０ ２３，２０５，２５３
４００ ２００９年 ３月 ４５，４４４ ２７，５５６ ２３，１５９，８０９
３９９ ２００９年 ４月 ４５，４９８ ２７，５０２ ２３，１１４，３１１
３９８ ２００９年 ５月 ４５，５５２ ２７，４４８ ２３，０６８，７５９
３９７ ２００９年 ６月 ４５，６０６ ２７，３９４ ２３，０２３，１５３
前回届いた返済予定表では２００８年１２月の未償還回数が「４１０」だったのに、
今回はちゃんと（？）回数が７回分減っています♪
当たり前なんですが、ちょっと嬉しいですね〜。
それでも道のりは遠いです。
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ところで単純に、３５年ローンを旦那さんの定年までに縮めようとするなら、
いくら繰上返済しなければならないのでしょうか。
旦那さんの定年を６０才で考えると、
３５才で３５年ローンを組んだので１０年短くしなければなりません。
近畿ろうきんのＨＰでシミュレーションしてみると、約５７０万円とでました。
第一目標繰上返済金額：６００万円
では、次にハニーさんが高校卒業時に完済できるまで縮めるなら？
ハニーさん１８才で旦那さん５０才、つまり２０年もの短縮です。
シミュレーション結果、約１，２００万円。
…すんごい数字、出ちゃった（笑）
つまり借りた金額の半分を繰上返済しなければならない、と。
第二目標繰上返済金額：１，２００万円
とてつもない金額に思えてきます。実際、そう思います。
ですが、毎年６０万円ずつ繰上返済を１０年すれば、第一目標クリアです。
そして、毎年１００万円ずつ繰上返済を１２年すれば、第二目標クリアです。
…我ながら、前向きだわぁ（笑）
もちろん、返済するタイミングが早ければ早いほど効果が大きいし、
一度に返済できる金額でも変わってきます。
更に言えば、金利が変わらないと仮定してのシミュレーションですので、
上記の金額で上記の期間短縮は無理でしょう。
でも、一つの目安になりますね。
| 2010年01月25日(月) | ２００８年のまとめ�� |
結局、住宅ローンが始まった、
２００８年の返済実績は以下の通りとなりました。
【２００８年の実績】
�―斬陬蹇璽鵑猟衫稱嶌�
月７３，９３６円 ×１ヶ月
月７３，０００円 ×８ヶ月
合計 ６５７，９３６円
�⊇斬陬蹇璽鵑侶�上返済
８月１５日 ３００，０００円
合計 ９５７，９３６円
うち、元金 ７０４，０２０円
利息 ２５３，９１６円
残金 ￥２３，２９５，９８０円
初年度に３０万だけでも繰上返済しておいて良かったです☆
よく「繰上返済は最初の１０年が勝負」などと言われますが、
本当に実感できました。
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友人が家を買うそうです。
ローンのことを少し突っ込んで聞いてみたら、
「全て、旦那任せでよくわからないの〜」とのこと。
確かに、彼女のご主人は不動産関係なので詳しいのでしょうが、
変動金利なのか固定金利なのかも「わからないの〜」
借りる金額も「たぶん○○円か○○円？」
聞いてるこっちが不安に駆られるほど、
漠然としたコトしかわかっていないようでした。
しっかりご主人が手綱を握っているのでしょうか、
それともはぐらかされたのでしょうか（笑）
「勉強しといた方がいいよ〜」とだけアドバイス。
自分で調べなきゃ、理解できませんものね☆
| 2010年01月21日(木) | 連帯債務と連帯保証 |
「連帯債務と連帯保証」
この違い、ご存じですか？ご存じですよね。
知らないでローンを組んだ私を笑っていただいてかまいませんよ☆
前回、理解不十分なまま住宅ローンを組んだと書きました。
これから住宅ローンを組む皆さんのために、
今日は恥を捨てて、私の最大のミスをご披露します（笑）
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
旦那さん一人の収入では希望額の借入に少々頼りなかったので、
一応フルタイム勤務の正社員である私の収入（少ないけど）も、
合算して審査してもらうことになりました。
結果、めでたく審査に通り、
「主債務者は旦那さん、連帯保証人は私」でローン契約を結びました。
いいんですよ、ちゃんと借りられたから。
でもね…「連帯保証」だとね、損をしているのですよ、私。
そうです！
「住宅ローン控除」です！
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例えば、ある銀行から夫婦の収入合算で２４００万円の借入を行う場合
「連帯債務」の場合
夫も妻もそれぞれ２４００万円全額の債務を負担。
債権者（銀行）は、返済が終わるまでは、
夫にも妻にも、２４００万円を請求できる。
「連帯保証」の場合（夫が主債務者、妻が連帯保証人の場合）
連帯保証人（妻）が主債務者（夫）と連帯して債務を負担。
債権者（銀行）は、主債務者（夫）が返済不能になった場合にのみ、
連帯保証人（妻）に２４００万円を請求できる。
こういう違いがあるわけです。
連帯保証の方が、縛りが軽い…というか、義務が軽い…というか。
でも、せっかく共働きなんだから、
「連帯債務」にしておけば良かったんです。
なぜなら、夫婦共に住宅ローン控除を受けるには、
「連帯債務」でないと適用にならないからです。
そりゃそうですよね。
「住宅ローン控除」は債務のない人からは控除できませんモン。
銀行は債務者にしか「年末残高証明書」を送ってくれませんモン。
でも、金融機関によっては「連帯債務」の取り扱いがない場合もあり、
少し記憶が曖昧なのですが、なぜか私、
最初から近畿ろうきんでは「連帯債務」がないと思い込んでいたんです。
それに「いつまで私が働くか、わかんないし〜♪」と思っていたものですから、
簡単に「連帯保証」で納得していたんです。
でも…ローン実行後に勉強して、
２４００万を収入に応じて割って夫婦別々に借入を行い、
お互いがお互いの連帯保証人になる。
というやり方もある、と知りました…くぅ…遅い！！
もちろん、借入の事務手数料などが２本分必要ですが、よくよく考えてみれば、
夫婦収入合算じゃなきゃ借りられないってことは、
この先ずっと働くことが大前提なわけで、
「いつまで働くか、わかんないし〜♪」とか言ってる場合じゃないってことです。
でも、２００８年３月の私にはそれがわかってなかったの…（笑）
一応、２００８年の年末にローン担当者に電話して、足掻いてみました。
「もしかして連帯債務にできたの？」と聞けば「はい」と言われ、
「なんでそれを最初に教えてくれないんだよ！」という怒りとショックを必死で隠しつつも、
「今からでもできる？」と聞けば「できるけど、また費用がかかるよ」と言われ、
その費用と住宅ローン控除で戻ってくるお金を天秤にかけると…同じくらい。
じゃあ、もういいです…。
旦那さんが働いてくれる限り、私は気分的には楽だし…。
共働きで住宅ローンを組もうと思っている人、
住宅ローン控除を受けるには「連帯債務」ですよ！
ただし、ケースバイケースなので、
くれぐれもしっかりお勉強してから良い方を選んで下さいね！
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| 2010年01月20日(水) | 繰上返済�� |
２００８年３月に融資実行、
２００８年４月よりローン返済が始まりました。
…が。舞い上がっていた私は、
そもそも変動金利とは？固定金利とは？
それぞれのメリット・デメリットは？
こういう基本的な知識もないまま、
住宅メーカーと銀行の担当者の言うがままにローンを組んだのでした☆
今から思えば、なんて浅はかだったのでしょう…。
ま、半分勢いで家を購入したので、舞い上がっていたのでしょうね。
自分なりに家計簿とにらめっこして、
「毎月７５，０００円くらいのローンなら余裕を持って支払っていける」
と試算して、それをメーカー担当者に伝えたら、
「じゃ、それでいきましょう」みたいな…ノリ（笑）？
銀行担当者からも
「変動金利なら全期間−１．４％の優遇ですよ」
「オール電化住宅ですね？さらに−０．０５％優遇します」と言われ、
「じゃあ、それでお願いします」みたいな…ノリ（笑）？
正直、旦那さん一人だけの収入での借入は難しかったので、
収入合算だったし、銀行との優遇の交渉どころか
「貸してもらえなかったらどうしよう？」ぐらいに心配していたので、
言われるがまま…だったのです。
強いて確認したと言えば「繰上返済手数料はいくらでしょうか？」
近畿ろうきんは、変動金利で借りていると繰上返済手数料は０円です。
でも固定金利で借りると２１，０００円です。
旦那さん３５才で組んだ３５年ローン。
「いくらなんでも７０才までローンを支払うことは避けたい」と、
それだけはローンを組む前から思っていたので、
前後した行動ですが、ローンを組んだ後で自分なりに勉強しました。
結論：繰上返済をガンバル
当然の結論に達しました（笑）
一時は固定金利にした方が良いかな〜とも思いましたが、
せっかく何の努力もしないで−１．４５％の優遇も付いてるんだし、
繰上返済手数料は無料だし、
ここはガンガン繰り上げていくしかないでしょうよ！
でも、実際の繰上返済ってどんな感じ？
知りたい！
余裕を持って残しておいたお金が３０万あったので、
早速２００８年８月に第１回目の繰上返済にトライしました。
お盆休みを使って、旦那さんにも同行してもらいました。
これが大正解！
どこの銀行もそうなのかもしれないけれど、
とにかく「御本人様」じゃないと、手続きしてくれません。
実際、家計を仕切っているのは嫁（私）でも、
旦那名義の借入はあくまでも旦那個人のもの。
書類は全部、旦那の直筆じゃないと受け付けてくれません。
とりあえず、旦那に全て記入してもらいつつ
「次回から私が手続きしたい場合はどうするのでしょう？」
と尋ねると、委任状を持ってこい、とのこと。
委任状も手に入れ、どう書けば良いのか、全部下書きしてもらい、
安心して銀行を後にしました。
これで次回からは旦那さんに同行してもらわなくても、
家で委任状を書いてもらえばＯＫです。
この繰上返済では、
元金￥２９９，８２５円
利息 ￥１７５円
繰上返済回数７回分
当初期日２０４３年１月３１日→２０４２年６月３０日
になりました！
返済開始直後の繰上返済ということで、
３０万円でも７回分も返済回数が減り、約１９万円の利息が浮きました☆
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| 2010年01月19日(火) | ２００８年のまとめ�� |
２通目の返済予定表の内容です。
１通目の返済予定表には書き忘れていましたが、
今回は「未償還回数」も載せますね。
ちなみに、繰上返済をまったくしなければ、
３４年１０ヶ月をかけて４１８回もの返済となります。
未償還回数 払込元金 払込利息 残高
４１５ ２００８年 ７月 ４４，６５９ ２８，３４１ ２３，８２１，６８２
４１４ ２００８年 ８月 ４４，７１２ ２８，２８８ ２３，７７６，９７０
４１３ ２００８年 ９月 ４４，７６５ ２８，２３５ ２３，７３２，２０５
４１２ ２００８年１０月 ４４，８１９ ２８，１８１ ２３，６８７，３８６
４１１ ２００８年１１月 ４４，８７２ ２８，１２８ ２３，６４２，５１４
４１０ ２００８年１２月 ４４，９２５ ２８，０７５ ２３，５９７，５８９
４０９ ２００９年 １月 ４４，９７８ ２８，０２２ ２３，５５２，６１１
毎月支払う￥７３，０００円の中で、少しずつ元金が増えています。
微々たる増加ですけどね〜（笑）
我が家では変動金利を選択しているため、
半年ごとに金利の見直しがあります。
見直し基準日は、毎年４月１日と１０月１日で、
近畿労金プライムレートに連動しています。
見直し後の利率の適用は９月１日と３月１日から、になるようです。
ただし、いわゆる５年ルール＆１２５％ルール適用なので、
５年間は返済額は変わりません。
「５年ルール」
金利がどう変動しようが、５年間は返済額を変動させないルール。
「１２５％ルール」
５年後の返済額の見直し時にどんなに金利が上がっていても、
２５％しか返済額は上がらないルール。
【例】
現在ローンで月々１０万円返済していたら、どれだけ金利が上がっても、
５年後の見直しでは月々１２．５万円にしかならない。
急激な返済額の変化により、生活が破綻しないように作られている制度。
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次回は繰上返済１回目について。
| 2010年01月15日(金) | ２００８年のまとめ�� |
それでは早速、２００８年度のまとめ。
何回かに分けて記録します。
最初に「近畿ろうきん」から届いた予定表です。
払込元金 払込利息 支払合計 残高
２００８年 ４月 ４４，５００ ２９，４３６ ７３，９３６ ２３，９５５，５００
２００８年 ５月 ４４，５５３ ２８，４４７ ７３，０００ ２３，９１０，９４７
２００８年 ６月 ４４，６０６ ２８，３９４ ７３，０００ ２３，８６６，３４１
２００８年 ７月 ４４，６５９ ２８，３４１ ７３，０００ ２３，８２１，６８２
「元利均等返済」という、最もポピュラーな返済方法です。
毎回の返済額が均等になるよう、
元金部分と利息部分が組み合わされています。
元金部分は利息の減少に従って増加していきます。
…金利が１．４２５％とはいえ…毎月結構な利息額…もったいない。
３５年もローンに耐えるのはなんとしてでも避けたい！
夫が３５才でローンを組んだので、３５年後は７０才。
せめて、定年までには終えておきたい。
さらに欲を言えば、ハニーさんの大学受験までには終えておきたい。
可能か否かはおいといて（笑）
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
我が家では変動金利を選択しているため、
半年ごとに金利の見直しがあります。
次回は、２通目の返済予定表をお見せします。
| 2010年01月14日(木) | 住宅ローン返済日記にします |
今だに考えています。
ええ、もちろん「繰上返済」のこと。
日記も放置しまくりなので、
気分新たに２０１０年度からは
「住宅ローン返済日記」にしていこうかと！
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２００８年３月３１日、融資実行でございました。
借入金：２４００万
金利：変動金利２．８７５％
−１．４５％の優遇がついて、実質１．４２５％でスタート
期間：３５年
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
実際の返済は４月末日より始まりました。
本当は新生銀行にしたかったのですが、
なぜか住宅メーカーが難色を示し、
結局メーカーイチオシ（？）の「近畿ろうきん」にて借入。
その住宅メーカー、なんと、鍵の引渡を終えた翌日に倒産！！
やたらと融資までに時間の掛かるネット銀行より、
地元にあってすぐ対応出来る「ろうきん」を勧めていた理由を
このとき理解しました。
１週間、登記が遅れていたら、
買ったばかりの家に住むこと無いまま、
裁判所の「保全命令」の張り紙が張られているところでした。
それに一日でも引渡が遅れていたら、
鍵がなくていつまでも中に入れなくて住めない…
なんてことになってたかも。
もっと言えば、購入手続きの真っ最中で頭金だけパーとか、
ローンは組んだけど登記が済んでなくって借金だけ被った、
なんてことになってた可能性も…。
登記や引渡がちゃんと済んでて良かった…！！
その後のアフターメンテナンスは〜もちろん、ナシ。
これだけが不満。かなり不満。
ほほほ、最初から波瀾万丈ね！
では「住宅ローン返済日記」はじまりまーす☆
